第一，“公募基金+ABS”架構下的多層委托代理關系。我國的基礎設施公募REITs是采用“公募基金+ABS”架構的契約型REITs，即公募基金須將其“80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額”（《指引》第二條（一）），“通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權”（《指引》第二條（一）），并“通過資產支持證券和項目公司等載體”“取得基礎設施項目完全所有權或經營權利”（《指引》第二條（二））。由于“公募基金+ABS”的架構是在現有《證券法》《證券投資基金法》的法律框架下形成的，并未伴隨專項立法或是稅法等相關法律的修改，降低了立法成本、提高了效率。但是，在“公募基金+ABS”架構下，REITs的層級和代理環節更多、代理鏈更長。另外，根據《指引》第三十九條，“基金管理人可以設立專門的子公司承擔基礎設施項目運營管理職責，也可以委托外部管理機構負責第三十八條第（四）至（九）項運營管理職責，其依法應當承擔的責任不因委托而免除”，代理環節進一步增加。
如圖1所示，“公募基金+ABS”架構下的主要委托代理關系包括，REITs持有人委托公募基金管理人來進行投資，公募基金管理人委托ABS管理人進行資產管理，公募基金管理人可能委托外部管理機構負責底層資產的運營與管理。在這種多層委托代理關系的架構下，信息不對稱問題和利益沖突問題可能更加嚴重，產生道德風險的可能性更大，由此產生的代理成本可能更高。
為了緩解多層委托代理關系下潛在的代理問題，《指引》第二十五條規定，“基金管理人應當將80%以上基金資產投資于與其存在實際控制關系或受同一控制人控制的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券全部份額”，不僅將二者的利益綁定在一起，還有助于減少信息不對稱。另外，《指引》不僅強調對基金管理人的專業要求（《指引》第五條），例如“公司成立滿3年，資產管理經驗豐富，公司治理健全，內控制度完善”（《指引》第五條（一）），“設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗的主要負責人員，其中至少2名具備5年以上基礎設施項目運營經驗（《指引》第五條（二））等，還對基金管理人進行盡職調查提出了要求。《指引》第七條規定，“申請注冊基礎設施基金前，基金管理人應當對擬持有的基礎設施項目進行全面的盡職調查，聘請符合規定的專業機構提供評估、法律、審計等專業服務，與基礎設施資產支持證券管理人協商確定基礎設施資產支持證券設立、發行等相關事宜，確保基金注冊、份額發售、投資運作與資產支持證券設立、發行之間有效銜接”。《指引》第九條規定，“基金管理人應當制定完善的盡職調查內部管理制度，建立健全業務流程”，并應對基礎設施項目針對基礎設施項目財務情況、同業競爭、關聯交易等11個方面出具盡職調查報告。《指引》第十條規定，“基金管理人可以與資產支持證券管理人聯合開展盡職調查，必要時還可以聘請財務顧問開展盡職調查，但基金管理人與資產支持證券管理人依法應當承擔的責任不因聘請財務顧問而免除”。
第二，潛在的第二類代理問題。除了上述多層委托代理關系下的第一類代理問題，我國公募REITs還面臨潛在的第二類代理問題。《指引》第十八條規定，“基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的20%，其中基金份額發售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押”，從而將原始權益人的利益與REITs進行綁定。但是，當REITs原始權益人同時還是持有高比例份額的投資者時，其可能會以非控股股東的利益為代價來尋求私人利益，導致第二類代理問題。
一方面，REITs原始權益人的內部人身份使其在投資決策、底層資產的經營、風險等方面較新增投資者享有信息優勢，導致嚴重的信息不對稱；另一方面，REITs原始權益人可能會為了自身利益最大化而影響管理人的決策和行為，從而損害新增投資者的利益。例如，在REITs原始權益人的影響下，管理人可能通過向原始權益人出售和購買資產、聘請原始權益人的其他子公司作為財產管理人等關聯交易來使原始權益人受益，卻損害了REITs其他持有人的利益。
有經濟學家曾指出，當大量的股權為內部人持有時，內部人的利益得到有力的強調。因此，當REITs原始權益人同時還是持有高比例份額的投資者時，其他持有人對REITs原始權益人及其關聯管理人的監督和制衡被弱化，從而會進一步加劇原始權益人的道德風險、增加原始權益人為謀取私人利益而損害其他持有人利益的可能性。
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