基礎設施運營管理效率不高，運營管理方式比較粗放，是基礎設施領域較為普遍的問題，但這也意味著未來提升空間比較大。基礎設施REITs正是促進提升運營管理效率的重要手段之一。
從內在動力看，REITs通過公開募集投資人的資金來購買基礎資產，并由基金管理人代為管理，這對基金管理人提出了比較高的要求。投資人的收益主要來源于基礎設施資產，如何管理好基礎設施資產，為投資人創造更高回報，是基金管理人需要著重考慮的問題。如果基金管理人管理的效率不高、回報較低，就會影響到投資人的信心，今后再發行同類產品是否還能得到市場的認可就存在很大的疑問。在這樣的壓力下，基金管理人若想獲得良好的市場口碑，讓基金能夠長期可持續發展，就要千方百計地管理好基礎設施資產，努力提升項目收益和資產價值，保障投資人的合理收益。
從外在壓力看，發行基礎設施REITs相當于資產的IPO，信息披露必須規范完整、公開透明，投資人就會和同類資產進行比較，同樣是污水處理廠、同樣是高速公路，其他企業、其他同類型REITs產品為什么表現更好、回報更高？市場怎么看？基金管理人能否合理解釋？投資人對REITs的認可程度就會反映到REITs價格上，哪些資產運營得更好，更能得到市場認可，一目了然。這樣一來，就可以給基礎設施的運營管理方形成更大的外部監督壓力，有利于促使它們建立精細化、高效化的經營管理機制，提高運營管理效率。
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