“融資難、融資貴”是實體經濟面臨的一個普遍性問題，具體到基礎設施領域，最難的是資本金的籌措。總體上看，基礎設施項目投資規模比較大、回報相對低，對資本金需求非常大。而我國長期以來形成的融資結構是以間接融資為主、直接融資為輔，直接融資只占社融總量的百分之十幾，而且直接融資還包括了相當大的一部分債券融資，債券融資實際上也是一種債務性融資，真正的股權融資在我國的社融總量中占比非常低。這樣，一方面基礎設施項目需要大量權益性資金充當資本金，另一方面又面臨著權益性融資只占百分之個位數的融資結構。這為基礎設施項目資本金的籌措造成了比較大的難題。
此前，各方也曾嘗試通過多種方式來解決資本金籌措問題。但隨著資管新規的推行，市場上一度風靡的“明股實債”等方式已經無法操作。今年以來受疫情影響，很多地方財政壓力較大、企業效益欠佳，基礎設施項目資本金籌措更加困難。而REITs恰恰是一種權益型融資工具，目前國際上90%以上的REITs基金都是權益型，我們這次推行基礎設施REITs試點更是明確要求要堅持權益型特征。因此，REITs是一種權益型融資工具，是把存量的基礎設施資產盤活，有助于解決基礎設施項目資本金籌措這一難題。
經過長期投資建設，我國已在交通
能源、生態環保、農林水利、教育衛生、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量優質資產，這其中很多項目是適合做REITs的。做REITs的關鍵在于底層資產成熟、有穩定現金流，很多基礎設施項目完全符合這一要求。比如污水垃圾處理項目，供水、供熱、供氣等市政基礎設施，以及高速公路等交通設施。再比如高鐵，過去大家總認為高鐵是不盈利的，效益不好，但實際上這幾年情況發生了很大變化，最有名的京滬高鐵已經上市了，其他經濟發達、人口密集地區的高鐵項目運營也是非常好的。很多基礎設施還具有另外一大特點——天然的壟斷性，比如供水、供熱、供氣基礎設施，對他們的需求都是剛性的，其收益比很多商業地產項目更穩定，更適合發REITs。商業地產項目，無論是寫字樓還是商場，都面臨比較大的市場風險，隨著當地經濟發展形勢的變動、人口流動的變化、新型商業辦公模式的興起等，其收益能力存在更多的不確定性。所以，在底層資產的成熟度和現金流的穩定性方面，很多基礎設施資產其實更具備發行REITs的條件。
所以，用優質的基礎設施資產發行REITs產品，盤活存量，將回收資金作為資本金投入新的補短板項目建設，我們對這一模式要有充足的信心。隨著試點文件的出臺，社會各方對基礎設施資產了解程度逐漸深入，現在很多人都認為基礎設施領域能夠進行REITs操作的相關資產體量是非常可觀的。
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