區塊鏈如何革新房地產業？美國已做出表率

科爾賓·佩奇（左）和莫·謝赫在布魯克林創立了Meridio，致力于將區塊鏈技術引入房地產市場。

來源：紐約時報

撰文：Stuart Miller

編譯：sky

從外表看，布魯克林布什威克特勞特曼街的304號建筑毫無出奇之處。在很多方面也的確如此。但這座不起眼的3層5單元的出租建筑卻是某項試驗的一部分——利用區塊鏈技術，徹底改變紐約住房市場的試驗。

“這會成就一場范式轉變，”Meridio的創始人之一莫·謝赫表示，這家公司位于布魯克林，致力將區塊鏈技術引入房地產市場。

區塊鏈技術是一種安全的去中心化方式，主要通過“智能合約”在線上登記并存儲支付與交易。該技術將為這幢建筑目前的8位投資人提供可交易的加密貨幣代幣，以及安全進入加密數據庫（存儲了個人交易數據）的準入權限。理論上，這項技術會讓黑客幾乎不可能造成廣泛的破壞，同時還能防止傳統投資者常常遭遇的身份盜竊行為。

“區塊鏈只是一種高效的資產交易方式：這里的資產可以是加密貨幣、股票、債券、藝術品、房產等等，”謝赫在Meridio的合伙人科爾賓·佩奇表示，Meridio是一家名叫Consensys的大公司的子公司。

區塊鏈最為人所知的一點在于它是比特幣背后的技術，但Meridio的特勞特曼街試點工程不是要追蹤誰擁有數字貨幣，而是要證明區塊鏈技術能促成住宅和商業地產在線上的零星股份交易。

特勞特曼街試驗只是冰山一角，目前，美國各地涌現了大量將房產記錄轉移到區塊鏈上的嘗試，與此同時，在更大的范圍內，整個美國企業界都在嘗試將各式各樣的記錄轉移到區塊鏈上。其中許多試驗都誓言要從根本上改變產業形態，但也有許多試驗一拖再拖，人們也開始質疑它們到底能否、或如何才能真正實現對現有體制的改良。

加密貨幣、區塊鏈這樣的詞可能會讓你茫然無措，但區塊鏈的推廣者們指出，透過對用戶友好的系統，你不需要完全弄懂這項技術，就像你在亞馬遜上買東西或在Facebook上關注政治新聞時，也不必弄懂背后的代碼一樣。你可以像在網上交易股票一樣買賣“代幣”——在這里即加密貨幣代表的建筑份額。

Meridio的網站將和eTrade或Zillow一樣易用，佩奇先生說：“我們希望它是人人都能使用的。我們會把區塊鏈放在幕后，賦予效率的同時不用看到它的真身。”

圖中是布魯克林布什威克的一幢5個單元的出租大樓，Meridio將以這幢大樓為起點，將所有權份額轉化為加密貨幣的代幣

他表示，在房地產交易中，區塊鏈能減少文書工作，減少對律師等第三方的需要，讓人們可以比通過眾籌或創辦有限責任公司等方式更高效地買賣建筑的份額。

區塊鏈的旗手們還表示，這項技術能減少欺詐，加快交易速度，降低成本，幫助推進房地產的民主化。

“房地產行業對于新技術的跟進一直慢人一步，區塊鏈帶來了能量和興奮點，這是一個呆板的行業求之不得的，”布魯克林和皇后區的開發商和資產管理公司Cayuga Capital Management的創始人杰米·懷斯曼表示，特勞特曼街304號也是這家公司的資產。

懷疑者們則指出，欺詐不會這么容易就消失，而美國十分原始的所有權憑證記錄系統會成為現代化努力的絆腳石。另外，他們也質疑了它對社區開發和高檔化方面的影響。

“對于他們宣稱的區塊鏈能為房地產行業帶來的影響，我有些懷疑，”教授阿倫·賴特表示，他創立了本杰明·卡多佐法學院的區塊鏈計劃(Blockchain Project)，他也是《區塊鏈與法律：碼治》一書的作者之一。

賴特先生表示，缺乏監管會導致交易波動，導致社區的動蕩。而對于區塊鏈能大幅減少房地產領域每年數億美元的欺詐金額的說法，他認為有些言過其實。他表示，雖然區塊鏈能讓信息難以被黑客獲取，即時的交易確認也能減少詐騙的可能，但如果有虛假信息進入系統，區塊鏈缺乏內在的保護機制。

這場革命如果會到來，大概不會一蹴而就。

謝赫先生說他們仍在通過會議、博客文章及市場推廣活動，為房地產行業的大部分從業者普及區塊鏈的基礎知識。佩奇先生表示，在與房產經紀公司高緯環球合作后，他們經過了“20次不同的溝通，才找到Cayuga，這家公司的負責人明白區塊鏈的潛力，也愿意行動起來”。

2005年，Cayuga買下了特勞特曼街304號，現在，這幢建筑的8位最早的投資者獲得了加密貨幣的代幣。從今年夏天起，他們將能與彼此交易，或把代幣賣給那里的租戶。Meridio也已經在搜尋紐約和其他地區的更多房產，預計也會在今年夏天將那些房產放在他們的網站上，供經過認證的投資者交易。

Meridio是一家名叫Consensys的大公司的子公司，總部位于布什威克

“我們認為區塊鏈給了我們一個非常厲害的應用程序，讓我們可以將那個模型付諸實施，”佩奇先生表示。這里沒有最低限額，交易即刻達成，費用更低，而且可以不找律師。

謝赫先生和佩奇先生相信，通過允許人們用相對較少的資金來投資房地產，區塊鏈會漸漸流行起來，它不同于眾籌或有限責任公司——這些方式往往有一個巨大的最低投資限額，而且再次出手前會有一個“交易鎖定期”。大筆的交易費用和漫長的周期拉高了房地產投資的門檻。

另一家區塊鏈公司Propy的首席執行官和創始人納塔莉婭·喀拉亞內娃表示，通過房產價值的碎片化，投資者可以買下曼哈頓豪宅的一點份額——這些豪宅的主人一般都是超級有錢的海外寡頭。

但那位卡多佐的教授賴特先生提供了另一種視角，他表示，監管的缺乏意味著，一些想把錢轉移到他國的外國人或一些手握“不義之財”的人，都可能利用這項技術，將手中的錢分散在多套房產名下。

不過，喀拉亞內娃女士和Meridio的創始人們相信，碎片化將為房地產行業帶來一個更廣大的資金池。“如果你沒有錢買下自己的獨棟住宅或公寓，你可以買下它的一小部分，藉此來累積財富，”謝赫先生說。“這對于美國的中產階級是一個令人興奮的前景。”

當然，這里也有一些潛在的陷阱，比如，實踐已經證明，加密貨幣的波動性非常大，如果住宅、公寓或租賃大樓的價格像比特幣一樣暴漲暴跌，這種影響會波及整片社區。

“這取決于法律將如何應對這個產品，如果有海量交易，而沒有靈敏的監管圍欄，就可能出現波動問題，”賴特先生說。

佩奇先生認為，房地產的巨大規模和實體性質使其不會像比特幣那樣劇烈波動，謝赫先生說他們也會考慮制定一些規則（比如每套房產每天只能進行一定次數的交易），以緩解大家的擔憂。

但賴特先生指出，雖然更多資本從世界各地涌來似乎是一件好事，但如果所有人都認定紐約是投資的風水寶地，本地居民的居住成本因此被推高，那么就會“引發一些現實問題，改變一片社區的樣貌”。

懷斯曼先生同意這個說法。“區塊鏈或許會降低成本，”他說，“但它會加快住宅高檔化的進程。”

佩奇先生提到，這種碎片化也有可能讓社區團結起來，抗擊高檔化。他說，社區團體或移民組織可以協調整個社區，買下公寓、住宅甚至商業地產的小塊份額。

“這也可能是一種解決方法，”賴特先生表示，他說這對加強社區團結有很多益處，但可能要幾年時間才能普及開來。

不過，它對單獨交易的影響可能會更直接。賴特先生最近在澳大利亞做了一個展示，通過區塊鏈的智能合約將“長達半天的交易流程”縮短成短短幾分鐘。

“非常激動人心，”他說，但要在美國實施這些改變會非常困難，因為這里的房地產記錄是以縣為單位進行管理的，“非常非常碎片化”。“就連上世紀80年代就開始的數字化記錄的努力，到現在還未完全落實。”

伊利諾伊州庫克縣的副地契記錄官約翰·米爾科維奇表示，這是個不幸的事實，該縣在芝加哥推出了一個試點項目，成功證明了區塊鏈技術可以更安全更高效地記錄房地產交易信息。

米爾科維奇表示，美國有很多縣仍在使用紙張做記錄，技術更先進的縣可能升級到了Windows 95。

他說，“推廣新事物不是件容易事。”但是，他又表示，公民和政客應該將區塊鏈作為“好政府”議題加以推廣，讓它成為“一種平民主義的技術”。