目前，以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫，無論政府，還是行業企業，都更加注重“產業內容”，傳統房企、產業地產商、制造企業、電商業以及金融資本以各自的模式紛紛布局產業地產。由于產業地產的客戶是企業和政府，投資決策更加理性，產品要求更加嚴格，因此，相較于住宅地產和商業地產，產業地產的進入門檻更高，開發難度更大。再由于產業地產涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業模式對產業地產開發至關重要。
1.開發模式
地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地，以整體開發或訂制式開發的形式建設產業物業產品，如產業綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發利潤的模式。聯東U谷，天安數碼城、坤鼎集團是地產開發商模式的典型代表。從本質上講，地產開發商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別，因此，地產開發商模式成為眾多資本進入產業地產主要選擇的商業模式。
地產開發商的商業模式
2.盈利模式
地產開發商可通過以下三種方式盈利：
(1)物業出售，即出售產業物業獲取利潤。由于產業地產前期開發投資巨大，且我國缺乏暢通的產業地產融資通道，地產開發商不得不提高產業物業出售比例以迅速回籠資金，與國際產業地產開發商相比，我國的地產開發商物業銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯東U谷為例，其物業租售比維持在2:8左右。
(2)物業出租，即通過持有的方式對物業進行出租獲取租金收益。由于我國工業用地政策有很強的區域個性，很多地方規定，工業用地上的物業產權不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業出售的獲利通道，開發商不得不持有并出租物業，以獲取穩定的租金，持有物業雖然資金回收較慢，但能使開發商獲取物業增值收益。
(3)提供服務，即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在專業分工越來越細化的時代，企業對人力資源、金融投資、科技信息等專業化、增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業服務已經不能滿足企業的需求。提供配套的產業服務在提高園區的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至已有產業地產商開始向園區服務運營商轉型。如天安數碼城提出“城市產業綜合體”的概念，通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務，建立產業配套服務體系，打造一個以企業為核心的產業生態環境。
1.開發模式
產業新城開發商模式以華夏幸福基業、宏泰發展、中南建設為典型代表，其也是我國在產業地產領域最早實踐PPP模式的開發商，其商業模式大致如下：A政府與B產業新城開發商就C產業新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發達成合作協議，在規定的合作年限內，B開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作，產業規劃、項目招商、宣傳推廣等產業發展服務工作，空間規劃、建筑設計、物業管理、公共項目維護等基礎性服務工作等;于此同時，B開發商以C產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報，如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等;合作期限結束后，B開發商將C產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給A政府。
產業新城開發商模式的商業模式
2.盈利模式
產業新城開發商主要通過土地一級開發和土地二級開發獲利。土地一級開發獲利，產業新城開發商代替政府從事區域一級開發如九通一平、公共設施建設等，因此，土地是其最大的產品，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發收入，另外產業新城開發商參與產業招商等新城的運營，稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發收入來源。土地二級開發獲利，即開發商獲取房地產用地進行二級開發，通過銷售房產獲利，目前，房地產開發銷售收入成為產業新城開發商的重要收入來源，以華夏幸福基業為例，2017年其在園區住宅配套的收入占70%以上。
1.開發模式
產業投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，其也是國內最早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商，與地產開發商模式和產業新城開發商模式相比，產業投資商不僅將資金投向產業地產，同時還將資金投向入駐園區的企業。產業投資商的商業模式如下：產業投資商首先向社會資本募集園區開發基金，該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發，同時還投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值。
產業投資商模式的商業模式
2.盈利模式
產業投資商可通過園區運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。
(1)園區運作模式
園區業務仍為產業投資商的主要業務之一，與地產開發商和產業新城開發商類似，產業投資商也可通過出讓園區土地、租售產業物業獲取收益;
(2)資本運作模式
產業投資商發揮充分熟悉入駐企業的優勢，采用產業投資基金或物業入股的方式對成長型企業進行孵化、培育，待孵化企業被并購或上市后，透過分享企業成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式，2016年張江高科、南京高科分別實現投資收益6.97億元和2.9億元;
(3)基金管理模式
管理發行的產業投資基金，收取基金管理費也是產業投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創業投資基金。
1.開發模式
基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產運作的產業地產商業模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產開發商為典型代表，國內的萬通控股正在實踐這一商業模式，該商業模式大致如下圖所示：基金投資商通過發行工業地產基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業合作，收購該物業后進行現代化改在并將改造好的物業回租給合作方，或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐，當工業物業的入駐率達到一定水平，每年能夠產生可觀而穩定的現金流時，通過發行Reits的方式對物業進行資本化運作，完成一輪的資本循環，進而從事下一輪投資。
基金投資商模式的商業模式
2.盈利模式
基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業租賃和物業資本化。
(1)物業租賃
無論對老廠房進行改造還是新建工業物業，其目的都是將工業物業進行出租，賺取穩定的現金流，較高的物業出租率是獲取穩定租金的基礎，也是將物業進行資本化運作的基礎;
(2)物業資本化
一般而言，通過物業租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉速度以實現快速滾動開發，必須對成熟的物業進行資本化運作，發行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業增值收益。
前瞻產業研究院觀點：產業地產的四種商業模式均有內在的資本運作邏輯和盈利方式，四種模式沒有優劣之分，只有適合不適合，產業地產商還需在行業法律法規的邊界內，根據自己的資源、能力狀況，選擇適合的商業模式，從而在產業地產開發建設領域少走彎路、錯路。
從盈利角度看，企業需要積極考慮一些新的內容。如果產業的協同發展效果不好，或者沒有形成產業集群，就會對此類企業有較大的影響，往往各產業的進入是孤立的。后續在盈利方面，一方面要積極爭取各類政策，包括科技部門和商務部門的政策支持，讓企業的投資稅費成本更低，另外就是要積極做品牌，形成市場認同感，也有利于產業園各類企業的入駐。
